ATA DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE 07/07/2025
RESIDENCIAL AUSTRALIS EASY CLUB – CNPJ 31.303.842/0001-46
Aos sete dias do mês de julho de 2025, às dezenove horas e trinta minutos em segunda chamada, reuniram-se em Assembleia Geral Extraordinária os condôminos do Residencial Australis Easy Club, sito a Rua João Vogelsanger nº 321, Bairro Santo Antônio, CEP 89.218-080, Joinville/SC. LOCAL: através de videoconferência ZOOM link https://us02web.zoom.us/j/89979396994 com votação pelo aplicativo “SGC On Line” link www.sgconline.com.br que é mantido pela empresa Systemar Informática Ltda ME CNPJ 00.903.331/0001-31. CONVOCAÇÃO: Mediante edital de convocação. QUORUM: Compareceram os representantes das unidades conforme lista de presença gerada pelo aplicativo de votação. A assembleia foi presidida pelo representante da Exatta Administração de Condomínios Sr. Otavio Oenning. Primeiramente procedeu a leitura do edital de convocação, que teve a seguinte ORDEM DO DIA: 1) Apresentação de orçamentos e aprovação contratação mão-de-obra e aquisição materiais para lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício; 2) Deliberação/seleção do prestador de serviço para execução da lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício; 3) Deliberação/seleção do fornecedor de materiais para execução da lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício; 4) Deliberação forma de custeio/arrecadação (chamada de capital e/ou uso fundo de reserva) para execução da lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício; 5) Apresentação de processos judiciais envolvendo o condomínio. O Sr. Otavio informa que a assembleia ocorre em 2 (duas) etapas sendo no dia 07/07/2025 a apresentação da ordem do dia, esclarecimento de dúvidas bem como alinhamento do formulário de votação e a 2ª etapa iniciando às 08:30hs do dia 08/07/2025 encerrando às 16:30hs do dia 08/07/2025 para votação eletrônica com divulgação dos resultados às 16:35hs do dia 08/07/2025. A seguir o presidente da assembleia passou ao primeiro item da ordem do dia: 1) Apresentação de orçamentos e aprovação contratação mão-de-obra e aquisição materiais para lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício: A síndica Sra. Juliana inicia a assembleia informando que no início do mês de junho compartilhou com os condôminos através do website do condomínio uma documentação extensa contendo laudo técnico confeccionado por engenheiro referente fachadas do Residencial Australis juntamente com os orçamentos de fornecedores e prestadores de serviço. A síndica Sra. Juliana lembra os condôminos presentes que na última assembleia do mês de março o assunto foi colocado para discussão e votação e naquele momento foi definido que o condomínio contrataria engenheiro para emissão de laudo onde seria estudada as patologias da fachada e realizasse um comparativo dos boletins técnicos dos materiais que estavam sendo indicados para aplicação na fachada sendo que neste laudo o profissional também sugeriu as formas de recuperação da fachada. Foi explanado também na ultima assembleia que o condomínio está com vários problemas de infiltração originados pela fachada sendo que mensalmente está dispendendo de alto custo para manutenções e com isso além de lavação e pintura será necessário realizar tratamento da fachada. Na ultima assembleia os condôminos que estavam presentes na ocasião não se sentiram seguros em tomar uma decisão e deliberação sobre os fornecedores e prestadores que se apresentaram na assembleia sem que antes pudessem analisar a real necessidade com base em laudo à ser confeccionado e que o mesmo ficasse disponível aos condôminos algumas semanas antes desta assembleia para que todos pudessem ter tempo hábil de ler de forma detalhada os documentos e as propostas e assim foi feito conforme alinhado pois cerca de um mês atrás foi colocado no site o laudo e todos os orçamentos e o comunicado explicativo. A síndica Sra. Juliana informa que o laudo é extenso e com isso confeccionou um breve resumo para apresentação aos condôminos nesta assembleia. O Sr. Marcos da unidade 103 torre 2 informa que irá impugnar esta assembleia pois considera que este assunto se trata de obra voluptuária e que demandaria quórum mínimo de 2/3 da totalidade dos condôminos, que não foi enviado o edital de convocação com aviso de “AR” dos correios para os que não residem no condomínio e que o edital foi expedido não respeitando mínimo de 8 dias. O Sr. Otavio informa que o edital de convocação foi enviado para os e-mails de toas as 340 unidades pois a convenção prevê envio do edital por meio eletrônico. A síndica Sra. Juliana informa que o edital também foi publicado no website do condomínio, enviado nos grupos oficiais de whatsapp e impressos nos murais das torres. O Sr. Otavio informa que a convenção do condomínio Australis não prevê prazo mínimo de convocação e que os condôminos adotam quórum da maioria simples dos presentes para deliberação de obras necessárias que visam a conservação do bem e/ou impedem a deterioração da edificação. O Sr. Marcos informa que o manual do síndico exigia manutenção da fachada em 3 anos. A síndica Sra. Juliana informa que toda a documentação para análise desta reunião está disponível à mais de 1 mês no website e durante este período de cerca de 30 dias não houve nenhum condômino que lhe procurou sobre dúvidas. O Sr. Otavio informa que as obras voluptuárias são aquelas que não são essenciais para funcionamento ou conservação do bem, que podem proporcionar prazer ou embelezamento, elas são consideradas supérfluas pois não aumentam a utilidade do imóvel, mas podem torná-lo mais agradável e valorizar esteticamente, neste sentido a pintura da fachada não é embelezamento, mas sim para conservar o bem e com isso não é considerada voluptuária. A síndica informa que tem como comprovar a manutenção da fachada que foi feita durante os últimos anos, não foi feita obra de grande porte de pintura sendo que a obra de lavação já foi realizada. A síndica Sra. Juliana informa que o condomínio tem desembolsado valores consideráveis ultimamente com reparos na fachada pois muitos apartamentos estão com infiltração. Os condôminos participantes reforçam a necessidade de tratar e discutir este processo de lavação, tratamento de fissuras e pintura, a sub-síndica informa que se este assunto ficar se protelando a fachada vai ficar feia e vai gerando cada vez mais gastos, lembra que no edital de convocação consta previsto que os condôminos ausentes devem acatar o que for decidido pelos presentes na assembleia. A síndica Sra. Juliana informa que o valor desta obra que está sendo proposta é expressivo e com isso está colocando o assunto para discussão e aprovação dos condôminos. O Sr. Marcos questiona se houve reunião com os membros do conselho para os gastos atuais com manutenção da fachada, a síndica Sra. Juliana informa que os membros do conselho estão cientes e de acordo com a necessidade de intervenções na fachada. A síndica Sra. Juliana apresenta um breve resumo do laudo confeccionado por engenheiro Sr. Ivan indicado pela síndica do condomínio Caroli Easy Club: “Por que esse laudo foi feito? Avaliar o estado das fachadas; Identificar trincas, infiltrações e descolamentos. Como foi feito? Seguiu as normas da ABNT; Usou termografia para detecção de falhas invisíveis. O que foi encontrado? Fissuras e trincas em pontos críticos; Áreas com som oco (risco de descolamento); Manchas de umidade nas fachadas; Cerca de 4% da área total está comprometida (107 m² de 2.575 m²), sendo que apenas 02 faces parciais das torres 04 e 05 foram avaliadas. Como resolver? Remoção do revestimento danificado; Preparação da base (limpeza, tela, impermeabilização); Revestimento e pintura com produtos adequados. Materiais – Comparativo de Opções. Impertech 3 em 1: impermeabilização completa, alta durabilidade; Suvinil Fachada Protegida: tinta elastomérica, proteção parcial; Maza Acrílica: uso estético, sem proteção contra infiltração. Custo x Benefício: Impertech 3 em 1 (HM Hubber): Protege da umidade; Dura mais; Evita retrabalho. Tinta elastomérica (Suvinil): Protege parcialmente; Duração média; Pode precisar reforço. Tinta comum (Mazza): Não protege; Curta duração; Alto risco de retrabalho. O que queremos propor? Recuperação durável e segura das fachadas; Uso de sistema completo de impermeabilização; Evitar retrabalhos e infiltrações futuras; Valorização do imóvel e economia a longo prazo. Considerações finais do laudo: Deverá a equipe técnica manter fiscalização ininterrupta, e anterior a execução de cada um dos procedimentos, a equipe de mão de obra deverá ser devidamente treinada em canteiro, tanto em apresentações visuais, como treinamento prático em campo. Quanto ao levantamento realizado nas fachadas do Condomínio em epígrafe, a recomendação seria de se manter as fachadas estanques quanto a umidade porém, com uma harmonização estética aceitável que não comprometa a valorização do imóvel apesar das áreas encontradas serem de MÉDIA influência construtiva a parte estética para um empreendimento a ser entregue deverá ser realizada com observância nos quadrantes entre as juntas de dessolidarização da edificação ou seja os trabalhos sendo realizados de friso a friso e por se tratar de uma cidade com índice de umidade elevado, recomendamos dentre os materiais para pintura a ser realizada com borracha líquida de alto desempenho esta consultoria sugere a IMPERTECH 3 em 1 – HM RUBBER (vide o comparativo a seguir e ou anexo). Desta forma, acreditamos que o resultado final seria uma superfície estanque, homogênea e harmônica, fornecendo ao condomínio a valorização esperada e com um tempo de garantia superior a 5 anos. Apresenta a conclusão do comparativo dos materiais: Impertech 3 em 1 – Bases Motivos: Atua como uma membrana impermeabilizante contínua, cobrindo microfissuras e suportando deformações da fachada. Ideal para locais expostos à umidade constante, como fachadas voltadas para o sul ou regiões litorâneas.
Melhor desempenho técnico entre as três para evitar infiltrações e preservar a estrutura da edificação. Suvinil Fachada Protegida Emborrachada: Excelente opção quando se busca acabamento + proteção moderada contra infiltrações (≤ 0,3 mm). Mais fácil de aplicar que a Impertech, com garantia estendida de durabilidade estética e funcional. Maza Acrílico Litoral e Campo. Não recomendada para situações críticas de infiltração. Pode ser útil apenas como acabamento para proteção leve e estética, sem proteção estrutural confiável. CONCLUSÃO DESTA CONSULTORIA: Como disposto nos comparativos descritos acima e solicitados pelo CONTRATANTE, fica bem claro que para se obter a melhor estanqueidade e durabilidade das patologias apresentadas no espaço amostral das fachadas externas do Residencial Australis, a borracha líquida IMPERTECH 3 em 1 – HM RUBBER seria a melhor opção para atender as patologias evidenciadas.”. A síndica Sra. Juliana informa que este laudo irá nortear o contrato de prestação de serviços com a empresa que será contratada. O Sr. Otavio informa aos condôminos presentes que nos últimos 3 (três) meses foram gastos cerca de R$ 50.000,00 de mão-de-obra e R$ 6.000,00 de materiais com recuperação das fachadas. O Sr. Marcos questiona novamente sobre a existência das atas de reuniões de membros do conselho., o Sr. Otavio informa que não há perante o código civil a obrigatoriedade de elaboração de atas de reunião de conselho, porém em contrapartida é necessária a transcrição das atas das assembleias. O Sr. Otavio coloca o assunto para votação sendo em caso de reprovação os condôminos devem ficar cientes que o condomínio irá utilizar fundo de reserva para reparos na fachada descapitalizando o caixa havendo necessidade futura de aumento da taxa de condomínio e nova chamada de capital para recomposição e futura pintura. Colocado em votação, sendo aprovada pela maioria dos condôminos a contratação mão-de-obra e aquisição materiais para lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício. Foram apurados 64 votos favoráveis, 14 votos contrários e 2 abstenções. Passou-se ao segundo item da ordem do dia: 2) Deliberação/seleção do prestador de serviço para execução da lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício: O Sr. Otavio e a síndica Sra. Juliana repassam aos condôminos os orçamentos de mão-de-obra (Operserv R$ 596.060,86; Polinário Serviços R$ 642.951,20 e Alisson Pinturas R$ 769.493,00) já apresentados na assembleia do mês de março sendo os prestadores de serviço mantiveram os mesmos valores. A síndica Sra. Juliana esclarece dúvidas dos condôminos presentes sobre os orçamentos obtidos, garantias dos prestadores de serviço, cortesias concedidas, tempo de obra e estimativa de início dos trabalhos. A síndica Sra. Juliana informa que atualmente o condomínio contrata o prestador de serviço por diária para as intervenções na fachada (em média gasta R$ 3.000,00 por apartamento afetado pelas infiltrações) o que acaba onerando as despesas sendo que a execução por empreitada para toda a edificação tem valor menor/mais atraente. A síndica Sra. Juliana informa que já conversou com as empresas e alinhou que as mesmas irão atuar na resolução de problemas pontuais durante a execução da obra, exemplo se a empresa estiver atuando na torre 1 e ocorrer algum problema na torre 2 aí a empresa desloca os profissionais para atuar pontualmente na ocorrência e logo depois retornam para retomar os serviços na torre 1. A síndica Sra. Juliana esclarece dúvidas dos condôminos e informa que não é possível desmembrar a execução da obra pois inicialmente deve-se executar a lavação e logo após corrigir as fissuras e corrigindo as fissuras aí logo em seguida deve-se aplicar a tinta. Se lavar e não tratar as fissuras e/ou se tratar fissuras e não pintar aí os problemas de infiltração irão persistir e inclusive irão ser mais recorrentes. As sacadas dos apartamentos também passarão pelo processo de lavação e pintura. Colocado em votação, sendo aprovado pela maioria dos condôminos a contratação da empresa Polinário Serviços. Foram apurados 43 votos para a proposta da Polinário, 26 votos para a Operserv, 4 votos para Alisson Pinturas e 7 abstenções. Passou-se ao terceiro item da ordem do dia: 3) Deliberação/seleção do fornecedor de materiais para execução da lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício: O Sr. Otavio e a síndica Sra. Juliana repassam aos condôminos os orçamentos de materiais das empresas Color-x R$ 380.689,41 referente tinta proteção sol e chuva que possui menor durabilidade e das empresas Tintomax R$ 559.217,54 e Tintas Fischer R$ 632.253,98 considerando borracha líquida HM Hubber indicada como melhor solução proposta no laudo. O Sr. Otavio lembra à todos que no decorrer da obra pode-se ter variações de preço/valor ou quantidade de materiais à serem aplicados o que irá impactar nos gastos de materiais. A síndica Sra. Juliana informada que o laudo menciona possibilidade do material “Suvinil fachada protegida”, informa que fez cotação, porém o valor ficou na mesma projeção de desembolso com a HM Hubber que é o material indicado como melhor solução pelo laudo. Outro material que havia sido apresentado na assembleia de março é a tinta emborrachada da Maza no valor de R$ 215.000,00, porém este material não seria indicado de acordo com o laudo. A síndica Sra. Juliana informa que em Joinville/SC apenas a Tintomax comercializa produtos da marca HM Hubber e com isso foi buscar em cidade próxima uma concorrente para a Tintomax e com isso chegou-se na proposta da Tintas Fischer de Guaramirim/SC. O Sr. Otavio apresenta uma planilha comparativa de valores considerando eventuais possibilidades/cenários de votação “prestador de serviço x fornecedor de materiais” com projeção de valores de chamada de capital em cada possibilidade de votação Os condôminos presentes sugerem descartar possibilidade de votação nos materiais não indicados como melhor solução e com isso direcionar a votação considerando apenas a HM RUBBER, apresentam suas considerações e esclarecem dúvidas sobre as opções apresentadas. Colocado em votação, sendo aprovado pela maioria dos condôminos a proposta da Tintomax. Foram apurados 72 votos para Tintomax, 3 votos para Tintas Fischer e 5 abstenções. Passou-se ao quarto item da ordem do dia: 4) Deliberação forma de custeio/arrecadação (chamada de capital e/ou uso fundo de reserva) para execução da lavação, tratamento de fissuras e pintura da fachada do edifício: O Sr. Otavio inicia este item de pauta apresentando os saldos no dia da assembleia 07/07/2025 (R$ 8.511,60 em conta corrente; R$ 187.729,30 em fundo de reserva; R$ 20.164,44 poupança salão de festas; inadimplência em carteira R$ 15.839,15 – 36 boletos de 35 apartamentos e inadimplência em jurídico R$ 90.631,33 – 251 boletos de 33 apartamentos) para que os condôminos possam tomar como base para decisão da forma de custeio/arrecadação com possibilidade de uso de parte do fundo de reserva para subsidiar a obra caso haja interesse. O Sr. Otavio explica aos presentes que o condomínio deve manter um saldo de segurança em fundo de reserva para eventuais necessidades emergenciais de despesas extraordinárias. O Sr. Otavio esclarece dúvidas dos condôminos referentes aos inadimplentes o que pode atrasar/impactar a arrecadação da chamada de capital pois os valores somente ingressam na conta corrente do condomínio quando os boletos são pagos. O condômino Sr. Marcos sugere que a chamada de capital seja emitida em boleto separado, o Sr. Otavio explica que a chamada de capital é um item da cota condominial e com isso é de praxe os condomínios lançarem cobrança no mesmo boleto pois a cobrança é mais efetiva além de não gerar aumento de despesas bancárias pois o banco cobra taxa de liquidação por boleto e se houver 2 boletos por mês/apartamento aí tem-se aumento das despesas com tarifas bancárias. Feito um breve levantamento junto aos presentes todos os condôminos que se manifestaram orientarem que seja boleto único para todas as unidades. Colocado em votação, sendo aprovada pela maioria dos condôminos a arrecadação chamada de capital em 18 parcelas à partir boleto vencimento 15/08/2025 e não utilizar fundo de reserva (objetivando quitar eventual saldo residual em caso de inadimplência ou gastos extras com materiais). Foram apurados 46 votos favoráveis, 31 votos para utilização de R$ 90.000,000 do fundo de reserva (mantendo saldo mínimo R$ 100.000,00 em conta aplicação e arrecadar chamada de capital para complementar os recursos necessários) e 3 abstenções. Será arrecadada chamada de capital total de R$ 1.202.168,74 em 18 parcelas mensais de R$ 196,43 por apartamentos nos boletos de taxa de condomínio vencimentos 15/08/2025 à 15/01/2027. Passou-se ao quinto item da ordem do dia: 5) Apresentação de processos judiciais envolvendo o condomínio: O Sr. Otavio e a síndica Sra. Juliana apresentam um relatório da Dematte Advocacia contendo detalhamento dos processos e cobranças via jurídica sendo que 79 casos já foram quitados/finalizados, 6 unidades estão em extrajudiciais com acordo, 7 unidades com extrajudiciais em negociação, 3 unidades judiciais com acordo e 9 casos de judiciais sem acordo. Informam que 2 (dois) novos processos foram ingressados por unidade privativa neste ano de 2025 contra o condomínio: processo 5021390-07.2025.8.24.0038 que requer ressarcimento despesa extra com honorários advocatícios cobrado em seu boleto e processo 5020242-58.2025.8.24.0038 que requer anulação da assembleia que aprovou a instalação das placas solares. A síndica Sra. Juliana informa que a convenção determina cobrança às unidades que gerarem despesas extras geradas. O condômino Sr. Gelson que recebeu esta cobrança adicional informa que foi feito apenas questionamento ao condomínio, a síndica Sra. Juliana informa que o condomínio recebeu uma notificação extrajudicial confeccionada por advogado assinada por moradores (ou seja, não foi e-mail ou questionamento simples) e com isso o condomínio contratou assessoria jurídica para responder a notificação extrajudicial. O Sr. Marcos informa que a notificação extrajudicial já foi recebida há tempo atrás e que a síndica não havia informado os condôminos em assembleia anterior. O Sr. Gelson e o Sr. Marcos informam não ter recebido retorno da notificação. A síndica Sra. Juliana informa que o condomínio recebeu a notificação, o condomínio precisou responder a notificação e assim foi feita com resposta ao advogado que encaminhou a notificação ao condomínio. Desta situação da notificação, um dos moradores decidiu ingressar com ação pois não estava de acordo com a cobrança. O condomínio deve dar ciência aos condôminos em assembleia dos processos ativos e não houveram assembleias neste período, são processados ingressados recentemente sendo que o assunto está sendo trazido para assembleia antes de qualquer audiência. Informa que são os 2 primeiros processos contra o condomínio, já houve no passado notificação extrajudicial em relação ao mercadinho que todos já estão cientes, porém nunca recebeu processo contra. Sem mais assuntos para serem deliberados encerrou-se a pauta às 16:30hs do dia 08/07/2025. Nada mais havendo a ser tratado, o presidente encerrou a presente assembleia, determinando a lavratura da presente ata, a qual lida e aprovada, vai assinada pelo presidente de mesa e síndica.